„Промяна на предназначението“ на обект или на част от него е промяната, от един начин на ползване в друг, съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра, имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.
Класификаторите са подробно описани в Наредба № РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.
С нова разпоредба в сила от 2021 г., а именно чл. 147а от ЗУТ е предвиден нов и улеснен начин за промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради, например жилища, ателиета, магазини, кабинети за здравни нужди, офиси, салони за красота и др. обслужващи обекти.
Съгласно чл. 147а от ЗУТ “Промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината, при условие, че са спазени изискванията на чл. 38 или 39, не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение.”
Следователно, за да бъде приложима тази разпоредба и процедура, следва да се декларира в общината по местонахождение на недвижимия имот, че няма да бъдат извършвани СМР. Тази декларация се заверява нотариално от собственика на обекта и се представя в оригинал в общината.
На обектите, променени съгласно тази процедура по чл. 147а от ЗУТ се издава само разрешение за промяна на предназначението и те не подлежат на въвеждане в експлоатация.
Особености при промяна на предназначение /статут на недвижим имот
При промяна на различните видове обекти, както и съгласно техните специфики, необходимите документи, които следва да се представят в общината могат да се различават.
При промяна на предназначението на някои самостоятелни обекти, например, се изисква решение на общото събрание на собствениците на етажната собственост и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, за други се изисква да имат отделен самостоятелен вход от този на общите части на сграда и т.н.
Например, в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите.
По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи.
В тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.
При промяна на обект в жилище, обектът трябва да разполага с гараж или място за паркиране.
Следователно, преди да се предприеме процедурата за промяна на статута на имота, е необходимо да бъдат разгледани всички документи относно имота и да се изискат необходимите такива.
Промяна на предназначение от “Ателие” на “Жилище – Апартамент”
Предвид ограничението за извършване на адресна регистрация в недвижим имот, който е с предназначение за ателие, много хора предприемат процедурата по промяна на предназначението на ателието в жилище.
Това може да бъде осъществено и по новата и улеснена процедура за промяна на предназначението по чл. 147а от ЗУТ.
Документите, които следва да се подадат към общината по местонахождение на имота са следните, като изброяването не е изчерпателно:
● Заявление за издаване на разрешение за промяна на предназначението;
● Уведомление за инвестиционно предложение за промяна на предназначението;
● Документ за собственост на недвижимия имот;
● Удостоверение за наследници – когато е приложимо;
● Актуална схема на недвижимия имот;
● Виза за проектиране – когато е приложимо;
● Нотариално заверена декларация за липса на СМР – в оригинал;
● Решение на ОВОС или решение за преценяване на необходимостта от ОВОС – когато е приложимо;
● Нотариално заверени съгласия, решения на общо събрание на ЕС – когато е приложимо;
● Съгласуване по реда на чл. 39, ал. 3 от ЗУТ със съответния министър – когато е приложимо;
● Документ за въвеждане в експлоатация на строежа (удостоверение за търпимост);
● Копие от пълномощно (при заявление на пълномощник) заверено „Вярно с оригинала“;
● Вносна бележка или платежно нареждане на внесена такса;
Горното изброяване не е изчерпателно, като могат да бъдат необходими и допълнителни документи, например копие на инвестиционни проекти, схема на паркомясто/гараж и др.
Дължимата такса към съответната община се изчислява на база площта на недвижимия имот. Например за обект от около 26 кв.м. таксата е към 78 лв, а за обект от 108 кв.м. таксата е към 271 лв.

Действия след промяна на предназначението
След извършена промяна на предназначението, чрез издаденото разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на района по местонахождение на обекта, тази промяна следва да се отрази в кадастъра, както и в данъчна декларация по чл.14 от ЗМДТ за облагане с данък върху недвижимите имоти.
Поради спецификата на всеки казус законовите изисквания могат да бъдат различни. Предвид това е хубаво да се консултирате с адвокат, който ще разгледа случая Ви от всяка една юридическа гледна точка.
Адвокатите от Адвокатска кантора ‘Конкордиа” са на разположение за отговор на отправени запитвания по телефон +359 878583010, e-mail, или чрез контактната форма, както и за цялостно съдействие по промяна на предназначението на недвижим имот.