Придобивна давност е една от най-търсените теми в областта на имотното право и вещното право в България, защото засяга реални рискове и реални възможности. Всеки ден хора търсят информация за придобивна давност, придобиване на имот по давност, придобивна давност 10 години, как се доказва владение, владение и давност, иск за собственост по давност, дело за придобивна давност, констативен нотариален акт по давност, оспорване на нотариален акт, защита срещу придобивна давност, адвокат по придобивна давност, имотен адвокат, адвокат по имотни дела, както и как да се защитим, ако някой твърди че е придобил имот по давност.
Тази статия е практическо разяснение на темата придобивна давност и имотни дела. Тук ще обясним какво е придобивна давност, как се придобива имот по давност, какво означава владение като собственик, как се доказва придобивна давност, какви са най-честите грешки при иск за придобиване по давност, как да се защитим от придобивна давност, какво значение имат свидетелски показания, данъци, кадастър, поставяне на огради, достъп до имота, търпими действия, държане, манифестиране на намерение за своене, както и какво е значението на констативен нотариален акт и оспорване на констативен нотариален акт в съдебен процес.
Придобивната давност е институт на вещното право, чрез който едно лице може да придобие право на собственост върху недвижим имот, ако го владее като свой в определен период от време и ако владението отговаря на изискванията на закона. В българското право не е достатъчно да ползвате имота. Не е достатъчно да влизате в имота. Не е достатъчно да поддържате двора или да отглеждате насаждения. Законът изисква владение, а владението включва два елемента: фактическа власт върху имота и намерение за своене, тоест намерение да държите имота за себе си като собственик. Именно тук възниква разликата между ползване, държане и владение, която е централна във всяко дело за придобивна давност и във всеки иск за собственост по давност.
Придобивна давност: как да придобием имот по давност
Когато хората питат как да придобием имот по давност, най-често става дума за придобивна давност 10 години. В практиката на имотните спорове най-важното е началният момент. Давностният срок не тече автоматично от първия ден, в който сте стъпили в имота. Давността започва да тече от момента, в който сте установили владение като собственик и сте започнали да упражнявате фактическата власт за себе си, явно и несъмнено. Ако упражнявате фактическа власт със съгласие на собственика, ако сте допуснати да преминавате през чужд имот, ако ползвате имота по устна уговорка, ако сте наемател, ако сте ползвател с разрешение, това обикновено означава държане или търпими действия, а не владение като собственик. При държане и при търпими действия придобивна давност не тече, освен ако не настъпи промяна на намерението и тази промяна не бъде манифестирана и противопоставена на собственика.
В делата за придобивна давност съдът винаги изследва дали владението е непрекъснато, спокойно, явно и несъмнено. Непрекъснатост означава да упражнявате фактическа власт през целия период. Спокойствие означава владението да не е установено със сила или насилие и да не е постоянно спорно още от самото начало. Явност означава владението да не е скрито и да не е тайно. Несъмненост означава от поведението на лицето да следва един ясен извод, че държи имота за себе си, а не за другиго и не по чуждо разрешение. Намерението за своене не се предполага при всяка ситуация, особено когато има предходно допускане, търпими действия, право на преминаване, договор за послужване, договор за наем, устна уговорка за ползване, съвладение или уговорка между съседи.
Практическият въпрос как се доказва придобивна давност се свежда до доказване на конкретен 10-годишен период, в който са извършвани действия на владение. В съдебен процес за придобивна давност не е достатъчно да кажете, че от много години сте там. Трябва да посочите от кога точно владеете, какви действия сте извършвали и защо тези действия показват владение като собственик. Трябва да е ясно през кои години сте упражнявали фактическа власт и как това е било видимо за собственика и за околните. Трябва да има последователност, яснота и доказателства. Без тях искът по чл. 124 ГПК във връзка с чл. 79 ЗС се отхвърля като недоказан.
Особено важен и често решаващ момент е манифестиране на намерение за своене, тоест превръщане на държане във владение. Лицето трябва да извърши действия, които недвусмислено отричат правата на собственика и които достигат до знанието на собственика. Съдът не допуска скрито владение и не приема владение, което е само вътрешно убеждение. Манифестирането трябва да е такова, че собственикът да има реална възможност да се защити. Това е принцип, който се прилага в делата за придобивна давност и е ключов в защита срещу придобивна давност.
Констативен нотариален акт по давност и доказване в съдебен процес
Констативният нотариален акт по давност е важен документ, но не е магическо решение. Той може да служи като титул за легитимация и като основание да се впише собственост, но при спор в съдебно производство винаги има доказване. Ако някой оспорва вашето право, съдът ще изследва фактите и ще прецени дали придобивната давност е изтекла и дали владението е било налице. Оспорване на констативен нотариален акт е често срещано в имотните дела. Затова винаги е важно да се анализира кой носи доказателствената тежест, кой трябва да доказва владение, кой трябва да доказва началния момент и кой трябва да доказва манифестиране на намерение за своене.
В контекста на иск за придобиване на имот по давност, ищецът носи доказателствената тежест за всички елементи на давностното владение. Това е решаващо правило в практиката и е особено важно, когато насрещната страна се легитимира с документ за собственост, включително нотариален акт, наследствени права или други титули. Много искове за придобивна давност се провалят именно защото ищецът не може да докаже категорично от кога точно владее и как е противопоставил намерението си на собственика.
Как да се защитим от придобивна давност и как да защитим имот, когато собственикът живее в чужбина
Много често собственици на недвижими имоти са български граждани, живеещи в чужбина, наследници, които живеят извън България, или хора, които имат наследствен имот на село и го посещават рядко. Това не означава, че са загубили правата си. Живеене в чужбина не означава дезинтересиране от имота. Отсъствие от имота не означава автоматично отказ от собственост. В практиката на имотните спорове се доказва дали собственикът е проявявал собственическо отношение чрез плащане на данъци и такси, снабдяване с документи, действия по кадастър, огледи, посредници, договори, кореспонденция със съседи, реакции при конфликт, полиция, жалби, нотариални покани, както и всякакви други действия по управление и защита на имота. Това са типични доказателства в защита срещу придобивна давност.
Когато някой твърди, че е придобил ваш имот по давност, първият въпрос е какъв е характерът на ползването. Ако ползването е било допуснато, ако е имало разрешение да се преминава през имота, ако е имало устна уговорка между съседи, ако имотът е бил посещаван от собственика, ако собственикът е плащал данъци, ако имотът е имал ограда и достъпът е бил контролиран, ако се е заключвало и се е отключвало от собственика, това са факти, които сочат, че другото лице не е владяло като собственик. Тогава придобивната давност не може да се приложи или поне не може да се докаже безспорно.
Защита срещу придобивна давност е липсата на доказано манифестиране на намерение за своене спрямо собственика. Много претенции по придобивна давност разчитат на това, че собственикът не е бил физически там. Но именно затова законът изисква явност и несъмненост. Ако собственикът не е знаел, ако намерението не е било противопоставено, ако владението е било скрито, давностният срок не може да бъде доказан. Съдът приема, че собственикът трябва да има възможност да се защити, а това е възможно само ако има ясно противопоставяне.
Казус на кантората по придобивна давност и имотни дела
В практиката на нашата адвокатска кантора има казус за придобивна давност и защита на собствеността. Собственикът е български гражданин, който живее в чужбина, но не се е дезинтересирал от имота си. През годините собственикът е предприемал действия по издаване на документи на имота, снабдяване със скици, кадастрални действия, плащане на данъци, комуникация с посредници за продажба на имота и периодични посещения. Съседът е ползвал имота от години при първоначално допускане, включително за преминаване поради липса на удобен достъп до неговия имот. В един момент съседът започва да препятства достъпа, започва да заявява пред трети лица, че имотът е негов, и твърди, че е придобил имота по придобивна давност.
В този типичен спор за придобивна давност решаващо се оказва доказването. Лицето, което претендира придобиване по давност, трябва да докаже конкретен 10-годишен период, началния момент на владение, непрекъснатостта и явността, както и манифестиране на намерение за своене спрямо собственика. В конкретния казус претендиращият не може да посочи ясно от коя дата започва да владее като собственик, не може да докаже последователни действия през конкретен 10-годишен период, не може да докаже кога е поставил вещи, кога и как собственикът е разбрал за намерението му. В същото време се доказва, че собственикът не се е дезинтересирал от имота и че конфликтът е сравнително на късен етап във времето. При такава фактическа обстановка справедливият и законосъобразен резултат е искът за придобиване по давност да бъде отхвърлен, защото придобивната давност не може да се предполага и не може да се основава на неясни твърдения, а изисква абсолютно, категорично и несъмнено доказване на всички елементи.
Заключение: придобивна давност, иск за собственост по давност и защита срещу придобивна давност с адвокат
Придобивната давност е правен инструмент, който законът допуска само при строго доказани предпоставки. Независимо дали търсите придобиване на имот по давност или защита срещу придобивна давност, трябва да се подходи професионално. Делото за придобивна давност изисква анализ на фактическата власт, намерението за своене, манифестиране, свидетели, плащане на данъци, кадастрални данни, нотариални актове, констативен нотариален акт по давност, оспорване на нотариален акт, както и правилно разпределение на доказателствената тежест.
Ако имате спор за придобивна давност, ако някой твърди че е придобил ваш имот по давност, ако сте собственик и искате защита срещу придобивна давност, ако сте наследник и имате наследствен имот, ако живеете в чужбина и се притеснявате за имот в България, или ако вие владеете имот и искате да установите право на собственост по давност чрез иск по чл. 124 ГПК, консултацията с адвокат по придобивна давност и имотен адвокат е решаваща. Свържете се с нашата кантора за правна консултация по придобивна давност, имотно право, вещно право, искове за собственост, защита на собствеността и съдебна защита при имотни спорове.
Свържете се с нас на телефон +359 878 583 010, имейл law.concordia@gmail.com или чрез контактната форма в сайта.
